Se ha escrito mucho sobre el inmenso parque de viviendas vacías existente en España. Se han publicados diversos informes que cuantifican y segmentan, de forma muy diferente, las unidades existentes, pero casi ninguno tiene el rigor exigible para poder analizar correctamente la cuestión. Se han escrito innumerables artículos analizando las causas que han llevado a la actual situación. La mayoría de las opiniones vertidas se basan en fáciles críticas sobre las condiciones que condujeron a la locura colectiva vivida en la pasada década, pero casi nadie ha aportado soluciones para desatascar el evidente problema.
Hoy, asumiendo que convive la nefasta realidad de seguir necesitándose muchas viviendas al mismo tiempo que muchas de las existentes están tristes y solas esperando a ser usadas, queremos comenzar a pensar de otra manera, proponiendo posibles soluciones.
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Viviendas visadas, construidas y terminadas
No queremos detenernos más tiempo del necesario averiguando el número exacto de viviendas vacías repartidas por toda la geografía española, pero estimando en que se aproxima al millón de unidades, basándonos en el serio trabajo realizado en el año 2009 por el Colegio de Arquitectos de Murcia.
En dicho informe se analizaban, de una forma combinada, los datos relativos a las viviendas visadas por los Colegios, con las viviendas que habían obtenido la llamada “cédula de habitabilidad”, es decir que habían sido construidas y terminadas. El referido estudio cruzaba los datos obtenidos con otros distintos, aportados por los Registradores de la Propiedad. Con todo ello se determinaba el porcentaje de viviendas terminadas que habían sido vendidas. Finalmente se analizaban los datos referidos, con los aportados por las Compañías Eléctricas, obteniéndose el número de viviendas que se habían dado de alta en este servicio, dato que indicaba las viviendas que habían sido ocupadas.
Es decir, el referido informe determinaba el número de viviendas que habían sido construidas anualmente, cuántas de ellas habían sido vendidas y cuantas estaban siendo usadas. Se averiguó que solamente se habían dado de alta en las diferentes Compañías Eléctricas un tercio de las viviendas construidas, por lo que anualmente quedaban vacías dos tercios de las viviendas terminadas. Extrapolando el citado dato y combinándolo con el de las viviendas construidas en el periodo de la burbuja inmobiliaria, llegábamos a la conclusión de que existían, aproximadamente, un millón de viviendas solitarias, tristes, esperando encontrar moradores.
Necesidad de viviendas adaptadas
Evidentemente habría que segmentar este interesante estudio, analizando geográfica y tipológicamente las diferentes viviendas vacías, porque el problema será más fácil de solucionar en unos lugares que en otros y se podrían reutilizar mejor las viviendas de unas determinadas características que las que tuvieran otras distintas.
Ahora, cambiando de tercio, pasamos a exponer la gran necesidad de viviendas adaptadas a las nuevas realidades sociales que sigue existiendo. Por un lado están los sectores sociales más desfavorecidos que carecen de una vivienda digna, pero además nos encontramos con un grandísimo sector de la población, más joven, que no se ha podido emancipar por la carencia de viviendas asequibles, adaptadas a sus nuevas necesidades, o a las diversas nuevas formas de agruparse. También existen otros sectores de la población que no encuentran viviendas adaptadas a sus nuevas situaciones personales, como los separados, o los divorciadas que han rehecho sus vidas, conviviendo, de modos más flexibles, con otras personas que tienen necesidades diferenciadas de las suyas. Podemos seguir enumerando sectores y situaciones que han generado nuevas maneras de habitar, pero creemos que con las expuestas, en este momento, es suficiente.
Las viviendas vacías tienen propietarios que aunque no las necesitan para usarlas, no consiguen venderlas, ni alquilarlas, ni darles ningún uso razonable. Estas viviendas no están generando rendimiento económico alguno, pero producen grandes gastos y algún que otro “quebradero de cabeza”. Lo que eran viviendas, han pasado a la categoría que los economistas denominan “activos perezosos”.
Por otro lado, tanto el sector de la construcción en particular, como el conjunto del sector inmobiliario, aunque ha comenzado un pequeña reactivación, sigue en unos niveles mínimos de actividad, con todo lo que ello implica para la economía general y para tantas personas que directa o indirectamente vivían del referido sector.
Si todo lo expuesto fuera observado de una forma conjunta por alguien que nos estuviera estudiando desde lejos, haría que fuéramos vistos como unos seres muy extraños que viven en una sociedad enferma.
Nadie, observando con una mentalidad abierta, podría entender que conviven cientos de miles de viviendas vacías que sólo producen gastos y dolores de cabeza a sus propietarios, con una gran necesidad de lo que, con cierta cursilería, se denomina “soluciones habitacionales” adaptadas a las actuales demandas sociales y que el sector económico que se encargaría de solucionarlo se encuentra casi paralizado.
Creemos, siendo el objetivo de una serie de artículos que iremos publicando, que las viviendas existentes deben adaptarse a las necesidades actuales, mediante pequeñas adaptaciones financiadas y comercializadas de una manera muy distinta a como se venía haciendo hasta ahora. Las personas y grupos de personas que necesitan viviendas adaptadas a las citadas nuevas demandas, podrían acceder a su uso, con unos precios asequibles. Los propietarios podrían rentabilizar su inversión o poner a producir su “perezoso patrimonio” y en el sector inmobiliario se podrían generar puestos de trabajo y actividad.
Entendemos que existe un espacio sin explorar, en términos del “nuevo lenguaje”, constatamos la existencia de un “nicho de negocio” que podría sacar del actual “encefalograma plano” al sector inmobiliario, generando actividad y trabajo para arquitectos, carpinteros, fontaneros, pintores, notarios, electricistas, aparejadores, agentes inmobiliarios, albañiles, ingenieros, corredores de seguros, registradores, alicatadores, etc, etc.
Se trata de analizar las demandas reales existentes y mediante pequeñas intervenciones en las viviendas vacías e improductivas existentes, que éstas pudieran ser usadas, a precios asequibles, generando rentabilidades razonables a los propietarios que, hoy por hoy, sólo tienen problemas.
Evidentemente lo primero que se necesitan son empresas y profesionales, con mentalidades muy distintas a las convencionales del sector, que gestionen y realicen todo la labor de diseño, adaptación, realización, financiación y comercialización de todo el proceso necesario. Las soluciones serían muy diversas en función de la localización y tipología de las viviendas existentes, además de que fueran dirigidas a uno u otro sector de la población, según la propuesta concreta que se elaborara.
Finalizamos este primer artículo de la serie tratando de compartir el convencimiento de que cada vivienda vacía, triste y solitaria, puede tener un usuario que la habite, de acuerdo a su forma de vida, a un precio asequible, además de proporcionar unos rendimientos razonables a su propietario y un aumento de su valor …… Todo ello, por supuesto, si con anterioridad se produjeran grandes cambios de mentalidades en usuarios, propietarios, profesionales, financieros, etc.
Como siempre, desde ARQUITASA pensamos que las viviendas que se están usando o que son susceptibles de ser usadas tienen más VALOR. Este valor aumentaría considerablemente si además, las viviendas estuvieran adaptadas a las nuevas necesidades sociales y a los nuevos y diversos modos de vida.
Francisco Camino | Arquitecto
