La semana pasada, Arquitasa participó en el Festival de Cine y Arquitectura de la Región de Murcia (CINEMARQ 2) con la charla ‘Un pisico en el infierno: el precio de guardar el mal’. En ella, explicamos cuáles son los criterios y métodos de tasación que utilizan nuestros tasadores homologados para obtener el valor de los inmuebles. Incluidos los de algunos de los supervillanos más famosos.
En este artículo, vamos a contaros cuales son esos criterios y métodos de valoración para, después, analizar caso por caso cuánto costaría comprar algunas de las residencias más conocidas de cuatro malvados populares.
Indice de contenidos
Criterios de valoración para inmuebles de villanos
Los criterios que utilizamos para evaluar un inmueble y compararlo con los testigos o similares son la antigüedad, la superficie, la ubicación, el entorno, la tipología, la conservación, la calidad, los anejos o la infraestructura.
Estos criterios que en Arquitasa utilizamos para calcular el valor de tasación de un inmueble, son muy parecidos a los que alguien utiliza para buscar piso: se parecen a los filtros que podemos encontrar en un portal de búsqueda como Idealista o Fotocasa.
Si eres un estudiante recién llegado de Erasmus, valorarás una buena localización cerca de las tascas, unas zonas comunes amplias para hacer fiestas; y no prestarás mucha atención a la antigüedad o las calidades.
Sin embargo, si eres La Reina de Corazones, la villana de Alicia en el País de las Maravillas, buscarás un inmueble singular con unas características muy particulares: un foso lleno de sangre, infraestructuras con forma de corazón y amplios jardines para jugar al croquet.
Tasación de inmuebles de súper villanos
¿Cuánto le costaría a la Reina de Corazones comprar El Castillo Rojo? Muchísimo, seguro. Si repasamos las preferencias de los villanos más malvados, encontramos cierta tendencia a la megalomanía: castillos isabelinos declarados Patrimonio Nacional como el emblemático Hell Hall de Cruella de Vil), inmuebles impresionantes como La casa de baños de la bruja Yubaba en el Viaje de Chihiro o espectaculares mansiones sureñas como la de la Plantación Evergreen, donde vivía Calvin Candie, el malo de Django desencadenado.
Las guaridas de los villanos suelen ser caras. Y tiene sentido: el mal suele tener buena relación con el poder, y sembrar el caos y la destrucción masiva necesitan presupuestos suculentos.
Y, para que veáis hasta qué punto esto es así, hemos seleccionado cuatro “guaridas” para calcular su valor de tasación: el Castillo de Drácula, el Apartamento del Duende Verde, la Mansión del Sr Burns y las minas de Moria.
Castillo de Drácula
El Conde Drácula es uno de los ‘malos’ más conocidos de la cultura popular, su leyenda se remonta al siglo 15 y al igual que su castillo han sufrido un proceso de mitificación desde el personaje histórico (Vlad el Empalador) hasta su ‘guarida’ (el Castillo de Bran).
Aunque la realidad no se aproxima ni de lejos a la ficción, el castillo real de Drácula sigue siendo un inmueble de alto valor.
Aunque la realidad no se aproxima ni de lejos a la ficción, el castillo real de Drácula sigue siendo un inmueble de alto valor.
Para calcular el valor de tasación del Castillo de Bran utilizamos uno de los métodos de valoración recogidos en la Norma ECO (la ley que regula las tasaciones hipotecarias en España).
Por un lado, calculamos el valor del suelo: el terreno donde está construido el Castillo. Este es uno de los factores que más influyen en el valor: si el terreno es urbano o urbanizable (es decir, se pueden construir edificios e inmuebles residenciales) su valor será mucho más alto que si no lo es.
Sin ir más lejos, aquí en Murcia muchas personas tienen terrenos en zona de huerta y no pueden construir viviendas ahí porque, debido a la protección ambiental, es suelo no urbanizable protegido.
Una vez tenemos el valor del suelo, calculamos el coste del inmueble: el Castillo de Drácula es una fortaleza medieval que data del siglo 13, por lo que al valorar los materiales y las técnicas con las que está construido encontramos que son muy caros y con un rendimiento del trabajo muy bajo.
En la valoración también tendríamos que tener en cuenta algunas condiciones de habitabilidad: por ejemplo, si los ventanales del castillo son de aluminio, dobles, de climalit, etc.
En definitiva, tras estos análisis y según la revista Fortune, si Drácula quisiera vender su castillo podría ponerlo a la venta por la friolera de 59,4 millones de euros.
Apartamento del Duende Verde (Spider Man)
Uno de los villanos con más músculo económico del mundo debe ser el Duende Verde, también conocido como Norman Osborn: el dueño de Oscorp, una empresa dedicada a la producción de armas con tecnología puntera que, en las películas de Sam Raimi, Tobey Maguire y Kristen Dunst, le han permitido tener en propiedad un lujoso apartamento en el East Side de Manhattan, en Nueva York.
Solo por la ubicación, podemos hacernos una idea de los precios en los que nos movemos: hablamos de un tríplex con vistas al Empire State Building o el edificio Chrysler; techos con cinco metros de alto, ventanales inmensos o chimenea en el salón.
En este caso, realizaríamos la tasación mediante el método de comparación: escogeremos 6 inmuebles comparables o testigos para comparar algunos valores como la antigüedad del edificio, el tamaño, la calidad de los materiales, etc.
Contando, por supuesto, con los espacios secretos donde este villano suele guardar su arsenal susurrante, este apartamento nos costaría aproximadamente 53 millones de euros.
Mansión del Sr Burns (Los Simpson)
El siguiente inmueble corresponde a uno de los malvados más queridos de la ficción: el señor Montgomery Burns, propietario de la planta de energía nuclear de Springfield y jefe de Homer Simpson.
Según la revista Forbes, la fortuna de este villano (el ciudadano más rico, poderoso y anciano de Springfield) ascendería a los 16,8 mil millones de dólares (no entraría por poco en la lista de las 50 personas más ricas del mundo).
La mansión desde la que reina el Sr Burns tiene unas 200 habitaciones, unos 4.800 metros cuadrados, conexión con la Central Nuclear, biblioteca propia y muchísimas obras de arte y antigüedades (que también podríamos valorar), como la única copia del billete de Un Trillón de Dólares.
Otros aspectos que nuestros tasadores tendrían que tener en cuenta a la hora de poner un valor a esta mansión son los extensos jardines que rodean la mansión; o la instalación de domótica que le permite enviar a los visitantes al foso de los perros apretando tan solo un botón.
Para calcular el precio de esta vivienda unifamiliar, también tendríamos que utilizar el método de comparación: si no hubieran inmueble similares en el entorno (nos consta que no) buscaríamos en otras localizaciones como Beverly Hills (por ejemplo, la mansión del Príncipe de Bel-Air); aunque, honestamente, el único inmueble que conocemos parecido a este es la Casa Blanca (132 dormitorios, 5.500 metros cuadrados y 35 cuartos de baño).
Después, habría que aplicar una depreciación a la baja por la ubicación (siendo sinceras, Springfield no es para tanto en comparación con California) y por la cercanía a la Central Nuclear.
Basándonos en la Casa Blanca como único inmueble comparable (aunque, recordad, necesitamos 6) la Mansión del Señor Burns podría costar 80 millones de euros.
Minas de Moria (Barlog)
Y, si acabamos de revisar la ‘guarida’ de uno de los villanos más queridos por los espectadores, vamos a terminar con uno de los más odiados: el Barlog de El Señor de los Anillos (responsable de una de las mayores depresiones colectivas al hacernos creer que Gandalf había muerto en la Batalla de la Cima).
Esta criatura terrorífica es un espíritu con corazón de fuego y piel de tinieblas que, hasta la llegada de Gandalf, solo podía ser derrotado por dragones tendría, en el lenguaje del derecho inmobiliario, la nuda propiedad de las Minas de Moria (hasta que los enanos, o usufructuarios de la explotación minera, le tocaron demasiado la moral y acabó con ellos recuperando la plena propiedad y recibiendo a los orcos como ocupas).
Las minas de Moria donde reside el Barlog serían lo que conocemos como un Inmueble Ligado a una Explotación Económica. Y para enfrentarnos a la tarea sin precedentes de tasarlas, tendríamos que utilizar una combinación del método de coste y el método de actualización de ingresos y gastos: por un lado, el valor del suelo (unos 64 kilómetros bajo las montañas, que en este caso sería un suelo industrial minero), el valor de la construcción (prácticamente incalculable si tenemos en cuenta los materiales y las técnicas constructivas) y el rendimiento (bastante altas si consideramos que es el único lugar de donde se puede obtener el Mithril, el metal del que está hecha la cota de malla que los enanos regalaron a Bilbo por los servicios prestados en la recuperación de la Montaña Solitaria).
Teniendo en cuenta todos estos factores, si alguien se atreviera a negociar la compra de las Minas de Moria con el Barlog, probablemente tendría que desembolsar un patrimonio cercano a cien millones de euros.
