4 claves de la futura Ley de Vivienda

Los gobiernos de todo el mundo, como encargados de velar por los derechos de sus ciudadanos, tienen desde siempre una preocupación relativa a la dotación de vivienda. Esto, como es de suponer, ha tenido su distintos momentos según las distintas jurisdicciones.

A finales del siglo XIX había una urgencia por conseguir la salubridad, las ciudades procuraron un cambio radical en las evacuaciones de aguas servidas y el soterramiento de servicios sanitarios. El siglo XX tuvo que compaginar el mayor impacto de la Revolución Industrial, aplicada al crecimiento de las ciudades y más concretamente las ciudades dormitorio, que comprometieron con el concepto de la movilidad en masas, y mientras tanto se pensaba en la provisión de vivienda mayoritariamente en propiedad.

La evolución en lo que va de este siglo ha cambiado de matices. La urgencia a la que nos vemos sometidos por efectos del cambio climático compromete de manera muy estricta a la gestión urbana. Si a esto añadimos toda la disrupción a la que nos compromete Internet y la revolución de las redes digitales; nos hace repensar el derecho a la vivienda desde una perspectiva contemporánea, tan contemporánea que ponga de manifiesto la necesidad de no construir más que lo estrictamente necesario y pensar en todo tipo de reutilización y realojamiento.

El derecho a la vivienda está amparado constitucionalmente, como sucede con otros derechos. El marco de su protección lleva a ejercicios que pueden caer en determinada perversidad mientras la explotación de sus libertades tiende hacia una comercialización presa de la situación del mercado, generando unas políticas que van en contra de unas condiciones reales de ecuanimidad.

Si nos ponemos en los extremos de la gestión del derecho como tal, podemos hablar de más de un abuso sobre la propiedad privada por parte de okupas e inquilinos, a razón de marcos jurídicos que, por proteger derechos, son usados de manera abusiva por parte de quien encuentra agujeros en la ley.  Pocos casos, en realidad, si los comparamos con lo que ha sucedido en el otro extremo; un derecho, explotado con un exceso de libertad de mercado, ha dado como producto efectos tan dañinos como el boom inmobiliario, los “efectos tipo Airbnb” o la venta de hipotecas a fondos buitres.

El 1 de febrero el Gobierno aprobó el primer proyecto de Ley de Vivienda, la misma que en primera instancia pretende dar el marco a una actualización de soluciones que, sin descuidar lo social, pretenden generar unas condiciones de vivienda digna y accesible pero, sobre todo, controlada para que gubernamentalmente haya unas condiciones de garantía de cumplimiento del derecho. 

Desde la opinión del Gobierno se ha tratado de lanzar un objetivo específico para la Ley: 

“Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales”.

Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, 18 de febrero de 2022

Para lograr esto, la Ley gestionará varios elementos que, al margen del acierto o defecto, marcan un esfuerzo, como mencionaba al principio, de poner en vigencia y en clave de actualidad un derecho que había quedado soterrado por la realidad.

Declaración de zonas tensionadas

Las zonas de mercado tensionado serán espacios estudiados y declarados como tales bajo la supervisión del municipio correspondiente, la comunidad autónoma y el Gobierno central. Esta condición se establecerá como mínimo durante tres años, con la posibilidad de prórroga, durante los cuales el valor medio de alquiler no será más de un 30% de la renta media de los habitantes por familia, evitando aumentos indiscriminados. Esta medida deberá ser respetada tanto por grandes propietarios como por pequeños que puedan estar gozando de otro tipo de ventajas fiscales.

Creación de un parque público de vivienda

Se crea un parque público de vivienda, las nuevas promociones estarán obligadas a reservar un 30% de vivienda al parque público del cual, la mitad, debe ser para alquiler. Esto, a la larga, generará un fondo de viviendas de protección oficial que le permitirá al Estado o ente regulador incidir en el mercado desde acciones de competencia. Además, este parque público de vivienda se declara como patrimonio (impidiendo su enajenación) y se mantendrá protegido como mínimo por treinta años.

Aumento del IBI para grandes tenedores

El combate a la especulación llegará de la mano de la posibilidad de castigar hasta con un 150% en la elevación de la tasa de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a los propietarios de más de cuatro viviendas que, en el mismo municipio, estén desocupadas por más de dos años.

Estrategia de acceso a la vivienda asequible

También se crea la vivienda asequible incentivada, con el objetivo de que los propietarios privados tengan beneficios fiscales como aliciente para alquileres a precios asequibles, mecanismo que se suma de manera cuantitativa a esa oferta de mercado de alquileres a precios reducidos.

Complementariamente, se crea una estrategia de bajada de alquileres para pequeños propietarios. Aquéllos que poseen hasta 10 viviendas en alquiler podrán acceder a importantes descuentos fiscales de acuerdo a una estrategia de reducción que considera el alquiler, la edad del arrendatario -para beneficiar a jóvenes-, las mejoras en rehabilitación y las que están en zonas tensionadas. Esta medida pretende ser un cebo para reconvertir los pisos de alquiler turístico (Airbnb) o viviendas de uso vacacional, especialmente en zonas tensionadas, en alquileres regularizados.

Finalmente, y para terminar de proteger o amparar a las personas con mayor nivel de vulnerabilidad, se han estudiado las circunstancias de los desahucios buscando una mejor comunicación a fin de encontrar soluciones mediadas entre lo servicios judiciales y los sociales. Este trámite, además, ha sido sensible con la condición de los propietarios, comprendiendo que no es lo mismo que quien demande el desahucio sea una persona física que probablemente necesite del espacio físico o sea una empresa con intereses lícitos, pero comerciales.